Das Wichtigste auf einen Blick

Die Abschreibung (AfA) gehört zu den größten steuerlichen Vorteilen einer vermieteten Immobilie. Sie reduziert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass hierfür laufende Auszahlungen erforderlich sind. Je höher die zulässige Abschreibung ausfällt, desto geringer ist die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen. Deshalb lohnt es sich, bereits beim Immobilienkauf und auch während der Haltedauer sämtliche Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Beim Kauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag zunächst lediglich ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuerlich muss dieser Kaufpreis anschließend auf verschiedene Wirtschaftsgüter verteilt werden. Dazu gehören insbesondere:

Für die Abschreibung ist ausschließlich der Gebäudewert relevant. Der Wert des Grundstücks ist steuerlich nicht abschreibungsfähig.

Je höher der Gebäudewert angesetzt werden kann, desto höher fällt auch die jährliche Abschreibung aus. Das Bundesministerium der Finanzen stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Diese orientiert sich unter anderem an Bodenrichtwerten und Gebäudedaten. In vielen Fällen kann jedoch bereits im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vereinbart werden. Eine plausibel begründete vertragliche Aufteilung kann gegenüber einer späteren pauschalen Berechnung Vorteile bieten. Gutachten schaffen zusätzliche Sicherheit Um eine möglichst realistische und steuerlich belastbare Kaufpreisaufteilung zu erreichen, kann ein entsprechendes Gutachten sinnvoll sein. Dadurch lässt sich der Gebäudeanteil nachvollziehbar dokumentieren und gegenüber dem Finanzamt absichern.

Ein weiterer wichtiger Hebel betrifft die Nutzungsdauer des Gebäudes. Für viele Bestandsimmobilien sieht das Gesetz eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr vor. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen werden. Höhere Abschreibung durch kürzere Restnutzungsdauer Wird beispielsweise durch ein Gutachten nachgewiesen, dass ein Gebäude wirtschaftlich nur noch 25 Jahre genutzt werden kann, erhöht sich die jährliche Abschreibung entsprechend. Dadurch können sich die steuerlichen Abschreibungsbeträge gegenüber der regulären AfA deutlich erhöhen.

Neben der regulären Abschreibung existieren verschiedene Sonderabschreibungen. Insbesondere bei bestimmten Neubauten können zusätzliche steuerliche Vergünstigungen genutzt werden. Je nach den gesetzlichen Voraussetzungen können sich dadurch deutlich höhere Abschreibungsmöglichkeiten ergeben als bei einer klassischen linearen AfA. Gerade energieeffiziente Neubauten bieten unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Bei älteren Immobilien ist die ursprüngliche Abschreibung häufig bereits weitgehend ausgeschöpft. Insbesondere Immobilien, die sich seit vielen Jahren im Familienvermögen befinden oder bereits vererbt beziehungsweise verschenkt wurden, verfügen häufig nur noch über ein geringes Abschreibungspotenzial. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine neue Strukturierung dazu beitragen, wieder auf Basis aktueller Werte abzuschreiben. Dabei kommt es jedoch entscheidend auf die gewählte Gestaltung sowie auf den Käufer der Immobilie an. Je nach Konstellation müssen neben der Einkommensteuer auch Grunderwerbsteuer und weitere steuerliche Folgen berücksichtigt werden.

Eine Optimierung der Abschreibung sollte niemals isoliert betrachtet werden. Vielmehr müssen Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer, mögliche Sonderabschreibungen und langfristige Ziele gemeinsam bewertet werden. Nur durch eine ganzheitliche Betrachtung lässt sich beurteilen, welche Gestaltung im Einzelfall den größten steuerlichen Vorteil bietet.

Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus und lässt bereits vor Abgabe der ersten Steuererklärung eine fundierte Kaufpreisaufteilung erstellen. Zusätzlich wird geprüft, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll ist und ob Sonderabschreibungen genutzt werden können. Dadurch erhöht sich die jährliche Abschreibung deutlich gegenüber einer standardisierten Berechnung, wodurch sich die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen langfristig reduziert.

Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden. Je höher der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil ist, desto höher fällt die steuerliche Abschreibung aus.

Ein Gutachten kann helfen, eine realistische und nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises zu dokumentieren und steuerlich abzusichern.

Kann eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, erhöht sich die jährliche Abschreibung gegenüber der regulären AfA.

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen können insbesondere Neubauten und energieeffiziente Gebäude zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten erhalten.

Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen kann durch eine geeignete steuerliche Gestaltung eine neue Abschreibungsbasis geschaffen werden. Dabei sollten jedoch sämtliche steuerlichen Auswirkungen sorgfältig geprüft werden.

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