Stiftungsstrategien für Immobilienunternehmer
Der Strukturplan zum KG-Modell
Du verkaufst an eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, an der Du selbst zu 100 Prozent beteiligt bist. Damit entfällt die Grunderwerbsteuer, die Abschreibung startet vom heutigen Wert, und die Stiftung übernimmt im zweiten Schritt die Anteile.
- Grunderwerbsteuer
- entfällt
- Abschreibung
- vom Verkehrswert
- Nachbehaltensfrist
- 10 Jahre ab Kauf
- Sinnvoll ab
- rund 1 Mio. Euro Bestand
Die Struktur nach beiden Schritten
Drei Gesellschaften und Deine private Forderung. Die Verwaltungs-GmbH liegt für eine dauerhafte Struktur bei der Stiftung, dann regelt sich die Nachfolge in die Geschäftsführung über die Satzung.
Welche Verträge die Struktur braucht
Jeder Vertrag schriftlich, fremdüblich und tatsächlich durchgeführt.
| Vertrag | Zwischen | Inhalt |
|---|---|---|
| Gesellschaftsvertrag KG | Verwaltungs-GmbH und Du als Kommanditist | Geschäftsführung ausschließlich durch die Komplementärin, damit die Prägung steht |
| Gesellschaftsvertrag Verwaltungs-GmbH | Gesellschafter der GmbH | Stammkapital 25.000 Euro, einziger Zweck ist die Komplementärstellung |
| Notarieller Kaufvertrag | Du und die KG | Kaufpreis zum Verkehrswert, Aufteilung laut Gutachten, Übernahme der Darlehen, unverzinslich gestundeter Restkaufpreis |
| Zustimmung zur Schuldübernahme | Bank und KG | Übergang der bestehenden Darlehen, Rangrücktritt für Deine Forderung |
| Schenkungsvertrag über die Kommanditanteile | Du und die Stiftung | Vollständig unentgeltlich, ohne Übernahme von Verbindlichkeiten und ohne Verrechnung mit Deiner Forderung |
| Übertragung der GmbH-Anteile | Du und die Stiftung | Zusammen mit den Kommanditanteilen, notariell |
Die Fristen im Modell
Die zehn Jahre laufen ab dem Kauf durch die KG und nicht ab der Gründung der Stiftung.
| Frist | Beginn | Folge |
|---|---|---|
| Zehnjahresfrist im Privatvermögen | Anschaffung durch Dich | Nach Ablauf ist der Verkauf an die KG einkommensteuerfrei |
| Nachbehaltensfrist für Deine Beteiligung | Kauf durch die KG | Verminderung innerhalb von zehn Jahren löst Grunderwerbsteuer aus, außer bei schenkungsteuerpflichtiger Übertragung |
| Wechsel im Gesellschafterkreis | Kauf durch die KG | Übergang von 90 Prozent oder mehr innerhalb von zehn Jahren gilt als erneute Übertragung, außer bei Schenkung |
| Restlaufzeit bei der Stiftung | Übertragung der Anteile | Gibt die Stiftung die Anteile in der Restzeit weiter oder veräußert sie den Grundbesitz, fällt die Befreiung nachträglich weg |
Der Ablauf in sieben Schritten
Die Schritte 1 bis 5 laufen in wenigen Monaten. Die Stiftungsgründung dauert länger und startet deshalb parallel.
Gründung der Verwaltungs-GmbH und der Holding-KG
Monat 1Die Komplementär-GmbH übernimmt die Geschäftsführung, Du bist alleiniger Kommanditist.
Verkehrswertgutachten je Objekt
Monat 1 bis 3Mit Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
Notarieller Kaufvertrag zwischen Dir und der KG
Monat 3Kaufpreis zum Verkehrswert.
Übernahme der Bankdarlehen, Stundung des Restkaufpreises
Monat 3Ausdrücklich unverzinslich.
Grundbuchumschreibung und Anzeige
Monat 3 bis 5Festsetzung ohne Grunderwerbsteuer.
Gründung und Anerkennung der Familienstiftung
parallel ab Monat 1Sofern noch nicht geschehen.
Übertragung der Kommanditanteile auf die Stiftung
nach der AnerkennungUnentgeltlich und vorher vom Finanzamt verbindlich bestätigt.
Trenne Deinen Bestand vor der Übertragung in zwei Gruppen. Dauerbestand geht in die KG, Verkaufskandidaten gehen unmittelbar in die Stiftung.
Nächster Schritt
Das Modell mit Deinem Bestand rechnen
Wir rechnen Grunderwerbsteuer, Abschreibungsneustart und laufende Ersparnis mit Deinen Objekten und prüfen, welche in die KG gehören und welche unmittelbar in die Stiftung.
Termin anfragenDer Link führt zum Fragebogen für Dein Gespräch zur Familienstiftung.