Stiftungsstrategien für Immobilienunternehmer
Die Gründungscheckliste
Von der ersten Idee bis zur fertigen Struktur vergehen sechs bis achtzehn Monate. Hier stehen die fünf Phasen, jede Unterlage und jede Zuständigkeit. Hak ab, was erledigt ist, und nutz die Wartezeit im Anerkennungsverfahren für Gutachten, Verträge und Bank.
- Gesamtdauer
- 6 bis 18 Monate
- Phasen
- 5
- Grundstock
- meist rund 50.000 Euro
- Notar für die Errichtung
- nicht nötig
Die fünf Phasen
Ein Teil der Zeit lässt sich parallel nutzen. Während das Anerkennungsverfahren läuft, entstehen Wertgutachten, Kaufvertragsentwürfe und die Abstimmung mit der finanzierenden Bank.
Vorbereitung
2 bis 4 WochenZiel, Vermögensaufnahme, Form und Anzahl der Stiftungen, Begünstigte, Höhe des Grundstocks, Sitz. Dazu die Ertragsprognose, in die eine geplante Immobilienübertragung hineingehört.
Entwürfe und Vorabstimmung
4 bis 8 WochenStiftungsgeschäft und Satzung entstehen, danach das Vorgespräch mit der Aufsicht. Das kostet zwei bis vier Wochen und spart im Schnitt zwei Korrekturrunden.
Antrag und Anerkennung
2 bis 10 MonateDie Zeit geht für die Prüfung drauf. Rückfragen betreffen fast immer dieselben Punkte: Vermögen, Bestimmtheit des Begünstigtenkreises, Vermögenserhalt, Handlungsfähigkeit.
Nach der Anerkennung
4 bis 8 WochenRegister, Transparenzregister, Steuernummer, Konto, Grundstock, Schenkungsteuererklärung, Eröffnungsbilanz und erste Beschlüsse.
Übertragung des übrigen Vermögens
1 bis 6 MonateErst die Stiftung, dann das Vermögen. Laufende Zehnjahresfristen abwarten, geplante Verkäufe an Dritte erst nach dem Aufbau der Struktur.
Übertrage kein Vermögen und schließe keine Verträge im Namen der Stiftung, bevor die Anerkennung vorliegt. Vorher existiert die Stiftung nicht.
Alle Schritte bis zur arbeitsfähigen Stiftung
Hak jeden Punkt ab, sobald er erledigt ist. Die rechte Spalte zeigt, wer ihn übernimmt.
Vorbereitung
Satzung
Anerkennung
Nach der Anerkennung
Übertragung
Für die Errichtung selbst brauchst Du keinen Notar, das Stiftungsgeschäft genügt in Schriftform. Der Notar kommt dazu, sobald Immobilien oder GmbH-Anteile übertragen werden.
Wer was übernimmt
Sieben Beteiligte, und jeder hat einen klar abgegrenzten Teil.
| Aufgabe | Wer |
|---|---|
| Struktur, Steuerfolgen, Satzungsinhalte, Ertragsprognose | Steuerberater |
| Stiftungsgeschäft, Satzung, Verfahren mit der Aufsicht | Steuerberater, in komplexen Fällen mit einem Rechtsanwalt |
| Beurkundung bei Immobilien und GmbH-Anteilen, Grundbuch | Notar |
| Verkehrswerte und Restnutzungsdauern | Gutachter |
| Zustimmung zur Schuldübernahme, neue Finanzierung | Bank |
| Anerkennung, Register, laufende Aufsicht | Stiftungsaufsicht |
| Steuernummer, Schenkungsteuer, laufende Erklärungen | Finanzamt |
Worauf Du bei der Wahl des Sitzes achtest
Der Sitz bestimmt die zuständige Aufsichtsbehörde. Wichtig ist ein tatsächlicher Bezug zum gewählten Ort, und mit der Klausel zur Sitzverlegung bleibt die Entscheidung korrigierbar.
| Kriterium | Spanne in der Praxis |
|---|---|
| Bearbeitungsdauer | von zwei Monaten bis über ein Jahr |
| Mindestvermögen | meist rund 50.000 Euro, teils höher, teils flexibler bei laufenden Zuwendungen |
| Praxis bei Familienstiftungen | von zügiger Prüfung bis zu vielen Rückfragen bei privatnützigen Stiftungen |
Nächster Schritt
Den Zeitplan für Deine Stiftung aufstellen
Wir legen Deine Fristen nebeneinander: Zehnjahresfristen der Objekte, geplante Verkäufe, Bankgespräche und die Bearbeitungszeit Deiner Aufsicht. Daraus entsteht der Zeitplan, in dem nichts zu früh und nichts zu spät passiert.
Termin anfragenDer Link führt zum Fragebogen für Dein Gespräch zur Familienstiftung.