Familienstiftung: Wann sie sich für Immobilieninvestoren wirklich lohnt

Beim XXL Immobilientag in Bonn durfte ich über ein Thema sprechen, das in den vergangenen Jahren immer mehr Aufmerksamkeit erhalten hat: die Familienstiftung. Dabei stand nicht die Frage im Mittelpunkt, wie eine Stiftung gegründet wird, sondern wann sie tatsächlich einen Mehrwert bietet – und wann sie lediglich zusätzliche Kosten und Komplexität verursacht.

Im Vortrag habe ich verschiedene Vermögensstrukturen miteinander verglichen und die Vor- und Nachteile von Privatvermögen, GmbH und Familienstiftung anhand konkreter Praxisbeispiele gegenübergestellt. Besonders wichtig war mir dabei die Botschaft, dass die Stiftung kein Standardprodukt ist. Ob sie sinnvoll ist, hängt immer von den individuellen Zielen des Investors, der Art des Vermögens und der langfristigen Strategie ab.

Ein Schwerpunkt lag auf Immobilieninvestitionen und der laufenden Besteuerung. Anhand verschiedener Szenarien wurde gezeigt, wann steuerliche Verluste im Privatvermögen Vorteile bieten und in welchen Fällen eine Stiftung durch niedrigere Steuersätze und bessere Reinvestitionsmöglichkeiten überzeugen kann. Darüber hinaus haben wir uns mit dem sogenannten AfA-Step-Up beschäftigt, der insbesondere bei älteren Immobilienbeständen zusätzliche Abschreibungspotenziale schaffen kann.

Ein weiterer wichtiger Themenblock war die Vermögensnachfolge. Hier wurden die Möglichkeiten und Grenzen von Familienstiftungen mit den klassischen Freibeträgen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht verglichen. Dabei zeigte sich, dass die Stiftung zwar interessante Vorteile beim Vermögensschutz und der langfristigen Planung bieten kann, für die reine Erbschaftsteueroptimierung jedoch nicht immer die beste Lösung darstellt.

Mein Fazit des Vortrags: Die entscheidende Frage lautet nicht, ob eine Familienstiftung modern oder attraktiv erscheint, sondern ob sie die individuellen Ziele eines Investors tatsächlich unterstützt. Genau deshalb sollten Stiftungen immer im Kontext der gesamten Vermögens- und Steuerstrategie betrachtet werden.